قطعه زمین چیست و چه مدارکی باید داشته باشد ؟

قطعه زمین زمینی است که دارای یک سند مالکیت یا بنچاق باشد , ابعاد و مساحت مشخصی داشته باشد و مجاورت آن با دیگر ملک ها یا زمین ها با ذکر نام مشخص شده باشد., دارای حداقل یک جاده دسترسی باشد و یا مشخصات داده شده در سند محل دقیق ملک معین باشد و با خیابان یا معبر جدا نشود.

اراضی موات:  زمین هایی که سابقه عمران و احیا نداشته باشند.

اراضی بایر : زمین هایی که سابقه عمران و احیا داشته ولی به مرور به حالت موات برگشته اند.

اراضی دایر : زمین هایی که آن ها را احیا و آباد کرده اند و در حال حاضر دایر و در حال بهره برداری مالک است.

اراضی شهر :  زمین هایی که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته اند.

برش بتن

آیا متر کردن روی هر سطح برای بدست آوردن مساحت کفایت می کند؟

**زمین هایی که روی شیب یا تپه قرار میگیرند مبنای سطح سند , سطح در راستای افق است نه در امتداد شیب , در نتیجه حتما با کمک یک نقشه بردار خبره زمین را تحویل بگیرید به همین دلیل طول و عرض زمین و چهار میخ کردن این زمین ها متفاوت است.

**اگر زمین یا خاک دستی و یا زباله و یا نخاله بیش از عمق فونداسیون مورد نظر پر شده باشد کلا ارزش خرید برای شما نخواهدداشت . چون هزینه بلوکاژ و زیرسازی جهت رسیدن به ارتفاع مورد نظر زیاد خواهد بود.

آیا همین که محل زمین را به ما نشان می دهند کافی خواهد بود؟

 در زمانی که زمین پلاک نداشته باشد یا قلفتی نباشد و یا در بخشی از یک زمین بزرگ باشد برای تعیین حدود دقیق زمین از نقشه بردار یا حتی کارشناس رسمی استمداد جویید که مورد تایید دوایر دولتی باشد و پس از نقشه برداری و میخ کوبی نامه ای رسمی زمین را تحویل بگیرید.

چهار میخ کردن یا میخ کوبی زمین به چه معنی است ؟

چهار میخ کردن یعنی چهار گوشه یا تمامی کنج های زمین برای زمین هایی با اشکال خیر رند زمین توسط کارشناس و یا نقشه بردار رسمی میخ کوبی و صورت جلسه تحویل تنظیم گردد و در صورت جلسه با تعیین جهت شمال و خیابان های مجاور و سطح دقیق و حتی رقوم ارتفاعی شما از کمیت های زمین مطلع گردید و شما می توانید با پرداخت هزینه ای مجزا از کیفیت زمین و لایه های زیرین آن باخبر شوید.

خدمات کرگیری بتن

آیا هر زمینی که مدارک کافی داشت قابل خریدن است؟

 اگر زمین تماما و یا بخشی از آن روی سنگ قرار گیرد , هنگام اجرا کلا هزینه و زمان اجرا افزایش قابل ملاحظه ای خواهد داشت و برعکس آن هم صدق می کند . یعنی روی زمین های خیلی سست هم مشکل ساز خواهد بود . این دو نوع را انتخاب نکنید , مگر آنکه پروه ویژه این گونه مناطق باشد.

کاربری یعنی چه و انواع آن چیست ؟

به طور کلی تعیین چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین می نامند.

شما قب از خریدن زمین مورد نظر , به شهرداری منطقه مراجعه و نقشه طرح تفصیلی که کاربری ها با رنگ های متفاوت معین شده ببینید و بپرسید چون ممکن است پس از خرید نتوانید تغییر کاربری دهید و یا ناچارا هزینه سنگینی بابت تغییر کاربری بپردازید.

کاربری در ارتباط با طرح جامع و طرح تفضیلی دارای مفهوم و کاربرد می باشد که مهندسین شهرسازی با توجه به تراکم و پیشرفت و توسعه شهری و حد نهایی توسعه کاربری های زیر را طبق استانداردهای مربوطه طرح ریزی می نمایند که برای زمین مورد نظرتان رجوع شود به کتاب ملاک عمل و واحد طرح تفضیلی شهرداری

کاربری زمین بسیار مهم است که می توانیم به انواع زیر اشاره کنیم :

کاربری مسکونی :  شامل تراکم های مختلف مسکونی ( کم , متوسط , زیاد و بسیار زیاد )

خدمات عمومی : شامل کشتارگاه ها و غیره می باشد.

اداری-دولتی : شامل موسسات , ارتش , وزارتخانه ها , نهاد ها و شهرداری ها و ....

تجاری :  شامل مغازه , عمده فروشی و خرده فروشی

صنعتی : شامل کارخانجات , کارگاه ها , تعمیرگاه ها و ....

انبارداری :  شامل انبارها , سردخانه ها و باراندازها و ....

حمل و نقل :  شامل ترمینال اتوبوس , ایستگاه های مترو , پایانه ها , فرودگاه ها , راه آهن و ... می باشد.

کشاورزی : شامل زمین های زراعی می باشد.

آموزشی : شامل مهدکودک , کودکستان , دبستان , دبیرستان و دانشگاه می باشد.

باغ های شهری : که مفهوم آن معلوم است

کاربری مختلط : عبارت از ترکیب چند عملکرد از کاربری های مختلف یک قطعه زمین ( مسکونی , تجاری و اداره )

کاربری آموزشی :  شامل فعالیت های کودکستان ها , دبستان , دبیرستان و دانشگاه و ... می باشد.

کوچه : به گذرهایی گفته می شود که عرض آن ها از 12 متر کمتر باشد.

فضای سبز : شامل پارک ها , پارک کودک , فضای سبز , رفوژ سبز خیابان ها , میادین و کمربند سبز شهری

فضای سبز به هیچ عنوان قابل معامله , خرید و فروش , اجاره و یا واگذاری نیست . بعضی افراد مدعی هستند که قادر هستند تغییر کاربری بدهند . عملا غیر ممکن است و اگر کسی مدارکی ارائه بر انجام این کار داد کپی آن را با قید نام دقیق شخص مدعی را گرقته و از دوایر مربوط صحت آن را جویا شوید.

فرهنگی مذهبی :  شامل کتابخانه ها , سینما , تئاتر , مسجد , حسینیه و گورستان و ....

بهداشتی –درمانی : شامل بیمارستان ها , کلینیک ها , درمانگاه ها و ...

ورزشی : شامل استادیوم های ورزشی , زمین های بازی , باشگاه های ورزشی و ...

پارکینگ ها : پارکینگ های طبقاتی و پارکینگ های در سطح

تجهیزات شهری : شامل مراکز زباله , آتش نشانی , دفتر پست , کلانتری و نواحی شهرداری و ...

معوض شهرداری : اراضی شهرداری که در اختیار خود قرار داده تا در صورت نیاز به صاحبان املاکی که ملک آن ها در طرح واقع می شوند واگذار نماید.

انبارها : اراضی از شهر که به عنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص می یابد.

کاشت میلگرد در بتن

طرح چیست :

طرح جامع سرزمین : طرح استفاده از سرزمین در قالب هدف ها و خط مشی های ملی و اقتصادی از طریق بررسی امکانات و منابع مراکز جمعیت شهری و روستایی کشور و حدود توسعه و گسترش شهرها و شهرک های فعلی و آینده قطب های صنعت , کشاورزی , مراکز جهانگردی و خدماتی بوده تا در اجرای برنامه های عمرانی بخش های عمومی و خصوصی نظم و هماهنگی ایجاد کند.

طرح جامع شهر : طرحی بلندمدت که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی , صنعتی , تجاری , اداری , کشاورزی و تاسیسات شهری و نیازمندی های عمومی شهری , خطوط کلی ارتباطی و محل پایانه ها و فرودگاهها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تاسیسات  و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق و نوسازی , بهسازی و اولویت های مربوط به آن تعیین می شود و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه موارد فوق , همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و بناهای تاریخی و منابع طبیعی تهیه و تنظیم می شود.

طرح هادی روستایی: تجدید حیات و هدایت روستا با درنظر گرفتن ابعاد اجتماعی , اقتصادی و فیزیکی

طرح هادی شهری : برنامه راهنمایی توسعه شهر , برای شهرهایی تهیه می شود که یا فاقد بودجه طرح جامع می باشند و یا امکان تهیه طرح جامع در آن ها فراهم نشده است. طرح هادی برای شهرهای کوچک به خصوص شهرهایی که تا حدود 25000 نفر جمعیت دارند تهیه می شود.

طرح تفضیلی : طرحی که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر , نحوه استفاده از زمین های شهر در سطح حملات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق برای هریک از آن ها و تفضیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک تهیه و تنظیم می گردد.

لزوم استعلام از اداره برق قبل از تفکیک اراضی یک هزار متر مربع به بالا سنگ تراورتن مرمریت گرانیت سنگ هایی که در کارخانه سنگ اصفهان به فروش می‌ رسند در انواع مختلف هستند

با توجه به مصوبه کمسیون ماده 5 مورخ 25/7/81 مالکین حقیقی و حقوقی در شهرهای اداری طرح جامع و تفضیلی چنانچه قصد تفکیک اراضی خود را داشته باشند , در صورتی که سطح قطعه بیش از یک هزار متر مربع باشد شهرداری ها قبل از موافقت از شرکت توزیع نیروی برق استعلام که در صورت اعلام نیاز به پست برق یک قطعه زمین در حد 52 متر مربع به عنوان پست برق در قطعات تفکیکی منظور گردد تا شهرداری موافقت خود را با تفکیک اراضی مورد نظر صادر نماید . در این صورت اولا در مورد نصاب تفکیک قطعات سطح تخصیصی برای پست برق منظور نگردد. ثانیا شرکت توزیع برق موظف است در اسرع وقت به خریداری که قطعه زمین مذکور بر اساس تعرفه قانونی اقدام نماید.

طرح اجرایی در کار ملک و زمین به چه معنی است ؟

طرح اجرایی همان برنامه ریزی موجود , آینده کوتاه و یا بلندمدت منطقه را طرح می گویند که از سوی سازمان مسکن و شهرسازی و شهرداری تعیین می گردد.

داخل طرح اجرایی : اراضی واقع در طرح های در دست اقدام شهرداری ( که عمدتا طرح های شبکه گذرها و میادین می باشد)

کلا داخل طرح : اراضی که کلا در طرح شبکه شهری و یا خدمات شهری واقع شوند.

فاقد کاربری : اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند , یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع , آزادسازی و طرح تفضیلی ندارند.

در شهر تهران به دلیل شلوغی بسیار زیاد، لزوم حفاظت از منازل و ساختمان ها و افزایش امنیت آن ها مساله ای بسیار مهم برای صاحبان آن ها به شمار می رود. درب های آکاردئونی برای حفاظ پنجره غرب تهران و درب ها گزینه بسیار مناسبی برای حفاظت از آن ها در شهر تهران است جوشکار سیار غرب تهران که به دلیل مقاومت بالا و ساختار آهنی مستحکم آن ها مورد استقبال و استفاده بسیاری از مالکان و صاحبان منازل و ساختمان ها شده است. حفاظ ضد سرقت درب آپارتمان غرب تهران که در محدوده مناطق غربی تهران استفاده می شود انتخاب ایده آلی است که ساکنان این مناطق در شهر تهران بتوانند آسایش و آرامش خاطر را با آهنگری غرب تهران به هنگام نبودشان در منازل و محل کار داشته باشند.

تراکم ساخت و سطح اشغال چیست ؟

تراکم ضریبی است که در متراژ مساحت زمین ضرب می شود و حاصل آن مقدار بنای مجاز برای ساخت معین می گردد که هر بخش از منطقه یا ناحیه با توجه به فراوانی و تراکم نسبی جمعیت با توجه به طرح تفصیلی معین می گردد.

سطح اشغال یعنی در همکف شما چقدر از زمین را می توانید اشغال کنید.

 تراکم استفاده شده : عبارت است از  سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هر کاربری ( مشاعات , پارکینگ , انباری که در زیرزمین باشد و پارکینگ همکف جز این سطوح محاسبه نمی شود.

مساحت زیربنای مشاعات در مسکونی : شامل مجموعه تاسیسات , راهرو , راه پله , آسانسور , لابی , سالن اجتماعات , استخر , سونا و سالن ورزشی , سرایداری , شوت زباله , نگهبانی , نورگیرها , سرویس بهداشتی و انباری مشاع جز سطوح مشاعات می باشند.

درصد بنای مفید استفاده شده :  درصد مجموع زیربنای مفید طبقات در طبقات , نسبت به مساحت ملک ( طبق سند مالکیت – زیربنای کل , منهای مشاعات و پارکینگ و انباری )

سه اصطلح تفکیک , تجمیع و افراز در بسیاری از مباحث مربوط به شهرداری و همچنین مباحث مربوط به اداره ثبت و دادگاه ها به کار می روند به چه معنی است ؟

تفکیک و تجمیع و افراز به چه معنی است ؟

تفکیک :  تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر . به عنوان مثال مالک یا مالکین زمین به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متری تقسیم نموده که در عرف ثبتی گفته می شود که این زمین به قطعات 200 متری تفکیک شده تفکیک اراضی موات بیشتر از حد نصاب و اراضی وقفی به نفع شهرداری , اراضی اراضی بایر واقع در منطقه آزاد بین محدوده 5 ساله و 25 ساله تفکیک شهرک ها و همچنین تفکیک اراضی کاربری های مختلف از جمله ممنوعیت های تفکیک است.

به این ترتیب از تفکیک به منظور انتقال قعات تفکیک شده به صورت مفروز (جدا , جدا ) , سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود . تمامی امور تفکیک شده در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میگیرد و بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی سند مالکیت برای قطعات صادر و در صورت لزوم تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام میگیرد و براساس آن ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شده و به قطعات شماره های جدید , یعنی فرعی داده می شود.حدود و حقوق ارتفاقی جدید تعریف و پس از آخرین قطعه ای که به انتقال داد می شود سند اولیه ابطال می گردد. از تفکیک در تقسیم نامه ها نیز استفاده می شود . در تقسیم نامه ها , مالک بیش از یک نفر بوده و ممکن است یکی از دیگری سهم بیشتری برده و نوعی صلح صورت گیرد . در تقسیم نامه , ملک مشاع بوده و بعد از تفکیک , سند تقسیم نامه تنظیم می گردد. براساس صورت مجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه زمین مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاعی , همراه تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال و در این صورت , سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می گردد.

تفکیک آپارتمان :  اگر فردی در زمین خود چند واحد آپارتمان بسازد ( مثلا در دویست متر مربع زمین , پنج طبقه دو واحدی ساختمان بنا کند ) با امام عملیات ساختمانی برای واگذاری و فروش هر کدام از واحد ها باید سند تفکیک شده بگیرد تا به هر خریدار یک واحد آپارتمان تعلق گیرد با سند رسمی مجزا

تعریف تجمیع :  تجمیع در نقطه مقابل تفکیک می باشد. منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سند های جداگانه و کاربری مشابه می باشند . یک کاسه کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد.چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع شده است یک کاسه کرده و برای آن یک سند واحد بگیرند.

مراحل و شرایط تجمیع : برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین شرایط زیر باید رعایت گردد.:

الف : پلاک های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آن ها نباشد.

ب:  هیچ یک از اسناد زمین های تجمیع شده  نباید در رهن بانک یا طلب کار دیگر باشد.

ج: سند هیچ یک از اسناد زمین ها نباید در بازداشت از سوی دادگاه یا اجرای ثبت باشد.

د: اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هرکدام در همه قطعات به طور مساوی باشد مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاک (70/26) و (70/114) و (70/921) را داشته باشند . اگر علی در پلاک (70/26) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید در هر دو پلاک دیگر نیز دودانگ و نیم سهم داشته باشد.

ه: همه زمین های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسانی باشند پس اگر یکی از پلاک ها دارای کاربری مسکونی و پلاک دیگری دارای کاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممکن نخواهد بود.

ز: برای انجام عمل تجمیع مالک یا مالکان باید سندهای پلاک های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی باطل و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل مجموعه صادر می شود.

تعریف افراز :

اگر یک مال غیر منقول ( خانه یا زمین یا مغازه ) بین حداقل دونفر مشاعی باشد و این دونفر بخواهند سهم خود را مجزا کنند باید آن را افراز کنند . پس افراز یعنی اینکه مال مشاع بین شرکای آن تقسیم شود . افراز فقط در اموال غیر منقول مثل ملک یا زمین کاربرد دارد . جداکردن سهم مشاع شرکا و به تعبیر دیگر یعنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا نسبت به سهم هریک از آن ها , به طوریکه وجود حالت اشاعه در آن کاملا مشهود باشد.

تفاوت بین تفکیک و افراز در چیست ؟

تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی دارای تفاوت هایی به شرح ذیل می باشند.

1- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی در افراز باید حالت اشاعه , یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.

2- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه (سهم ) یکدیگر و قصد , قطع حالت اشتراک می باشد.

3- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل شش دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگان تنظیم تقسیم نامه , رعایت حقوق و سهم هر یک از نالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد.اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هریک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضعیت دیگری مقدور نباشد . باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک , که در سهم شریک قرار میگیرد , بهای آن تقدیم و صورت مجلس افراز قید گردد.

4- تفکیک فقط تقسیم ملک است اما در افراز , تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آن ها اختصاص می یابد به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این طوری نیست و بدون ضرورت , مالک می تواند ملک خود را با رعایت قوانین حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری ) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.

5- سن مالکان یا مالک زمین دخالتی در تفکیک ندارد اما به صراحت در ماده 313 قانون امور حسبی , اگر میان مالکان , محجور یا غایبی وجود داشته باشد تقسیم ملک با دادگاه خواهد بود.

6- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافقی نداشته باشند , یا قطعات تفکیکی را متفقا انتقال ندهند . تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط , با وجود صورت مجلس تفکیکی , شرکا به ناچار باید تقاضای افراز کنند . در واقع افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم نامه صورت می گیرد.

7- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان ادامه اقدام را انجام داد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست ولی پس از اتمام کار می توانند اعتراض نمایند . در این صورت رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است.

8- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر , هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت , سند مالکیت شش دانگ , قطعه زمین اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید . باتوجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته , باید رسد تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرار نامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به ثبت تسلیم نماید.

9- صورت مجلس تفکیک ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند.اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض , هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می شود . پس می توان گفت که برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی , تفکیک , اقدامی دو مرحله ای و افراز اقدامی یک مرحله ای است.

10- تفکیک در ثبت انجام میگیرد اما افراز در دادگاه صورت میگیرد.

11- در افراز رای صادر می شود ولی در تفکیک صورت مجلس تفکیکی

12- در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک مسالحه

13- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاعی خارج می گردد یا اگر مالک یک نفر باشد ملک به قطعات کوچکتر تقسیم می شود ولی در افراز فقط سهم خواهان جدا شده و بقیه ملک , مشاع باقی می ماند.

14- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود , موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می شود اما در افراز , اگر اعتراضی صورت گیرد , پروهنده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.

محدوده ها (حریم ) در شهرسازی به چه معناست ؟

**هنگام انتخاب زمین نقش اساسی را خواهد داشت

_ محدوده شهری : عبارت است از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل کلیه تقسیمات شهری می گردد.

_ محدوده قانونی : محدوده قانونی در شهرهایی که طرح جامع و یا هادی برای آن ها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده باشد .این محدوده شامل محدوده خدماتی , به اضافه محدوده توسعه آینده شهر که در طرح جامع و یا هادی منظور گردیده خواهد بود. مگر اینکه محدوده حوزه شهرداری تعیین شده , وسیع تر باشد. در این صورت محدوده اخیرالذکر محدوده قانونی شناخته می شود.

محدوده خدماتی : قسمتی از املاک موضوع نقشه های جامع که با توجه به امکانات مالی و فنی شهرداری توسط شهر تعیین و شهرداری در آن محدوده مکلف به ارائه خدمات می باشد. محدوده ای که طبق قانون شهرداری و ضوابط و مقررات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین شده و مناطق واقع در آن دارای کاربری های مجاز بوده و شهرداری مکلف به ارائه خدمات شهری به ساکنین آن می باشد.

محدوده استحفاظی یا حریم :  در شهرهایی کهطرح جامع یا هادی برای آن ها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده و در طرح های مذکور محدوده استحفاظی و یا نفوذی مشخص گردیده است . به عبارت دیگر , محدوده اراضی که در اطراف عملکردهای خاص , به مناسبت های امنیتی یا ایمنی و غیره تحت حفاظت قرار گرفته و هرگونه ساخت و ساز , کاربری و بهره برداری از اراضی مزبور منوط به رعایت ضوابط حریم مربوطه می باشد. محدوده ای که در خارج از از محدوده قانونی قرار گرفته و برای گسترش احتمالی محدوده خدماتی شهر تحت نظارت و حفاظت شهرداری مدنظر و پیش بینی می شود.

حریم شهر :  بخشی از اراضی بلافصل پیرامون شهر که طبق قانون , حفاظت می شود و از هرگونه ساخت و ساز بی رویه در محدوده آن ممانعت می گردد. در شهرهایی که طرح جامع یا هادی برای آن ها تهیه شده و به تصویب مراجه ذی ربط رسیده باشد . محدوده استحفاظی یا نفوذی مشخص می گردد که به آن حریم شهر و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی اطلاق می شود و در مورد شهرهایی که فاقد طرح جامع یا هادی بوده و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرح های مذکور تعیین نشده حریم شهر بر اساس ماده 99 الحاقی به قانون شهرداری تعیین می گردد. حریم شهر همان محدوده استحفاظی یا نفوذی است. ساختمان ها و تاسیساتی که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها ایجاد ایجاد می گردد.

حریم های ویژه :

موارد زیر دارای حریم می باشند یعنی تا فاصله معینی از این حریم های ویژه نمی توان زمین خرید و یا ساخت و ساز نمودو قبل از خرید علاوه بر دارایی ثبت و شهرداری از دوایر دیگر هم حتما استعلام فرمایید.

• خطوط انتقال
• برق فشار متوسط (20 کیلو وات) و خطوط انتقال (دکل فشار قوی)
• پست های برق و ترانس های هوایی
• اتوبان
• رودخانه
• دکل های مخابراتی
• پل
• فرودگاه
• زندان ها و مناطق نظامی و امنیتی
• کارخانه های آلاینده مانند کامپوست- تصفیه فاضلاب-تولید مواد شیمیایی
• پمپ بنزین و گاز
• ایستگاههای تقلیل فشار گاز
• زمین های کشاورزی
• تونل ها
• ادارات امنیتی و قضایی و پادگان ها
• دپوهای شهری
• کوه پایه
• مسیل
• دریا
• سدها
• مخازن ب شهریآب آآب شهری
• معرض : هرعاملی که مانع ساخت یا ایجاد جاده دسترسی گردد را معارض گویند.

سوالات مهم :

آیا سند زمین منگوله دارد؟

 -منگوله دار یعنی دارای نخ پنبه ای باشد مانند نخی که دور دسته های بزرگ اسکناس می پیچند و نیز دارای یک پلمپ (پولک سربی) باشد که مهر اداره ضرب محترم ثبت اسناد کشور را دارد.

*به دنبال زمین یا ملک قولنامه ای نروید چون اگر سند به آن می دادند. فروشنده قبل از فروش تهیه و ملک یا زمین را سنددار می فروخت و سود بیشتری می برد.

آیا سند مخدوش است؟

-مخدوش یعنی خدشه دیده در هریکی از اجزای سند از پلمپ تا نوشتار و کاغذ و جلد

-توجه فرمایید که سریال سند با حروفی یک دست و سالم چاپ می گردد و اگر ارتفاع آن را با یک سند دیگر کنترل کنید باید یکسان باشد.

-اگر شروع سند در ده سال قبل از آخرین انتقال باشد و با یک جوهر نوشته شده باشد. احتمال جعلی بودن آن 90 درصد است حتی باید دست خط ها متفاوت باشد.

آیا رنگ نقطه ها و کهنه و نو بودن کلمات با هم همخوانی دارند؟

-سندی که روی آن چای , جوهر و ... هر چیز دیگری ریخته شده باشد را اصلا معامله نفرمایید . غالبا جاعلین با این ترفندها مطلبی را پنهان یا تغییر می دهند.

-جنس کاغذ نباید غیر متعارف باشدو کهولت کاغذ باید با سن سند همخوانی داشته باشد . مثلا یک سند سال 1340 نمی تواند کاغذی نو داشته باشد و بالعکس

آیا نقل و انتقال ها به درستی انجام شده و نوشتار سند با بنچاق مطابقت دارد؟

**حتما عرض خیابان مقابل یا مجاور با تعیین اقلیم مربوطه ذکر شده باشد.

اگر از وکیل فروشنده خرید می کنید , با دقت حدود و اختیارات وکیل را مطالعه کنید. مثال من وکالت تام یا تفیض کل اختیارات از بابت ملکی دارم ولی نفی کننده اختیارات موکل من نیست . یعنی زمان گرفتن سند تک برگی یا باید قولنامه رسمی داشته باشم و یا به نام موکل سند تک برگی بگیرم اگرچه حق فروش به هر شخص را دارا باشم.

وکالت در صورت های زیر باطل می شود.

• انصراف کتبی
• خلع وکیل از موضوع وکالت به هر طریقاز سوی موکل
• محجور شدن موکل یعنی به هر دلیل موکل هوشیاری خود را از دست بدهد
• فوت موکل

***اگر وکالت از فردی بود که سن زیادی داشت و یا مدت زیادی از وکالت گذشته بود حتما توسط ثبت استعلام کنید که آیا هنوز این وکالت نامه معتبر است یا خیر.

-ممنوع المعامله شدن وکیل یا موکل از سوی مراجع قضایی

-زمین بازداشتی: بازداشت به معنی دستگیری عام نیستبلکه منظور بازداشتن از معامله تا زمان رفع ابهام یا پرداخت بدهی. یعنی از سوی اداره حراست در اداره ثبت بنا به دلایلیمعامله آن ممنوع شده است و برای رفع بازداشتی مالک اصلی همراه مدارکی دال بر اصالت تملک خود رجوع و بدهی های قانونی ملک را بپردازید تا رفع بازداشت شود. حتی وام پرداخت نشده هم می تواند موجب بازداشت ملک شود.

آیا عملیات تفکیک یا تجمیع به درستی انجام شده است؟

یعنی جمع جبری قطعات با موضوع همخوانی داشته باشد و تمام مراحل قانونی خود را طی کرده باشد.

***سند تک برگی : اخیرا برای جلوگیری از مخدوش شدن و از بین رفتن خلاف های احتمالی و ثبت دقیق , سندی صادر می شود دارای هولوگرام که قابل دستکاری نیستکه به سه روش تامین می گردد:

-طی درخواست مالک به نام خود مالک

-هنگام نقل و انتقال

-طی حکم قوه قضاییه که ملک بابت جبران خسارت یا بدهکاری طی رای دادگاه نامه ای به اداره کل ثبت اسناد صادر می گردد.

**مورد اخیر اگر مدنظرتان بودکه بخرید حتما مجددا علت صدور حکم را پی جو شوید چون هنگام فروش خریدار از شما خواهد خواست که توضیح دهید.

آیا سند مورد نظر , سند دوقلو دارد؟

یعنی کسی سندی دارد و عمدا اعلام مفقودی می کند و با طی مراحل قانونی با سوء نظر یک سند دیگر میگیرد و این ملک را با سند جدید می فروشد و با سند قدیم تلاش می کند به یک نمایشگاه اتومبیل یا کاسب دهد و مبلغی وام یا وجه دریافت نماید که این ملک را اصطلاحا شر می نامند.

*** غالبا عده ای کلاهبردار ملک های مورد دار را تحت عنوان کیس مشارکت در ساخت , اکازیون معرفی و حق دلالی سنگینی از سازنده های تازه کار می گیرند و فرار می نمایند . در صورتی که ملک های بدون مشکل بسیار زیاد است.

ملک وراثتی است یا موروثی؟

حتما ملک موروثی باید با نظر یک وکیل زبده خریداری گردد چون پیچیدگی های زیادی می تواند وجود داشته باشد. همه وراث باید در قید حیاط باشندو ممنوع المعامله نباشند. اگر یکی از وراث فوت کرده باشد باید موروث او هم قانونی باشد و معامله مورد امضای نماینده وراث قرار گیرد. من توصیه میکنم که امضای تمامی وراث را بخواهید.

آیا به زمین شما نوع جوازی که میخواهید تعلق می گیرد؟

این مورد مربوط به بحث کاربری می باشد که در فوق شرح داده ایم.

اگر به شما جواز دلخواهتان داده می شود. آیا خدمات شهری و یا آب , برق و تلفن موجود است؟

خیلی موارد زمین با این خدمات فاصله زیادی دارد و شما ناچار به تقبل هزینه های لوله کشی, نصب تیر برق و ... می گردید . کاملا روی میزان این دسته هزینه ها مطالعه و تحقیق کنید.

آیا قنات و چاه آب در زمین وجود دارد؟

امتیاز آن ها به نام چه کسی است؟ و آیا شما با چه مدرک معتبری با طیب خاطر می توانید از آن ها بهره ببرید؟

**شخصی را دیدم بابت طلب خود , زمین دریافت کرده است با این خیال که لا اقل مقداری از طلب خود را وصول کرده است و می تواند سرمایه گذاری کند پس از تحویل متوجه شد که تعداد زیادی درخت بی محصول کاج کهن سال که شماره و شناسنامه در دوایر دولتی دارند در ملک است و اگر بخواهد درختان را دربیاورد باید جریمه هنگفتی بپردازد و در عین حال عملی نادرست است.نتیجه اینکه حتما زمین را قبل از نوشتن هرگونه توافق یا قراردادی بازدید کنید.

آیا اصلاحی با عقب نشینی و یا پخ به زمین تعلق می گیرد؟ میزان آن چقدر است؟

در خیلی موارد بابت زمینی که شما از دست می دهید تراکم یا امتیاز طبقه بیشتر و یا جواز تجاری می توانید بگیرید.

وضعیت آب راهه , کال و دفع فاضلاب شهری چگونه خواهد بود ؟

چون زمین هایی که اختلاف ارتفاعی زیادی با زمین های محدوده خود دارند غالبا با مشکل مواجه می شوند . به خصوص اگر در رقوم پایین دست باشند . محل تجمع آب و نقطه بحرانی فاضلاب شهری در نزدیک زمین شما خواهد بود.

آیا زمین شما تابع قوانین مدیریت شهرک سازی خواهد بود یا شهرداری؟

و اما آخرین سوال , آیا زمانی که برق قطع می شود آب هم قطع می گردد؟

شهرک هایی هستند که این مشکل را دارند

دایان مارکت

فروشگاه محصولات ساختمانی

فروش انواع نرده حفاظ آهنی تهران